Die Bewertung von Wohnungseigentum im Rahmen der Erbschaftsteuer erfolgt grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren. Maßgeblich hierfür sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise, die von den Gerichten nur dann zu überprüfen sind, wenn der Steuerpflichtige Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend macht oder wenn konkrete Anhaltspunkte für derartige Verstöße vorliegen.
Hintergrund: Werden Immobilien vererbt oder verschenkt, müssen sie für Zwecke der Erbschaftsteuer, die auch für Schenkungen gilt, bewertet werden. Hier sieht das Gesetz – je nach Grundstücksart – verschiedene Bewertungsverfahren vor, z.B. das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Nicht vermietetes Wohnungseigentum ist grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten; die Vergleichspreise werden von den Gutachterausschüssen ermittelt.
Sachverhalt: Die Kläger erbten von V eine nicht vermietete Wohnung. Sie gaben den Wert der Wohnung in der Erbschaftsteuererklärung nach dem sog. Sachwertverfahren mit ca. 78.000 € an. Das Finanzamt stellte den Wert der Wohnung hingegen nach dem sog. Vergleichswertverfahren zunächst mit 170.000 € fest; dieser Wert war mit Hilfe des allgemein zugänglichen Immobilien-Preis-Kalkulators der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen ermittelt worden. Hiergegen legten die Kläger Einspruch ein. Im Einspruchsverfahren forderte das Finanzamt vom Gutachterausschuss Vergleichspreise an. Der Gutachterausschuss ermittelte 20 Vergleichspreise mit einer Spanne von 114.000 € bis 254.000 € und einem Durchschnittswert von 186.000 €. Das Finanzamt erhöhte daher die Wertfeststellung auf 186.000 € im Wege einer sog. Verböserung. Hiergegen erhoben die Kläger Klage.
Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
Wohnungseigentum ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Nur wenn kein Vergleichswert oder aber keine Vergleichsfaktoren vorliegen, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Im Streitfall gab es aber Vergleichswerte.
Im Vergleichswertverfahren sind die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise vorrangig. Denn die Gutachterausschüsse haben eine besondere Sach- und Fachkenntnis, eine größere Ortsnähe und eine hohe Kompetenz bei der Wertfindung. Gutachterausschüsse sind Behörden, die als selbständige und unabhängige Gremien eingerichtet sind.
Die Finanzgerichte können die Vergleichspreise, die von den Gutachterausschüssen ermittelt worden sind, übernehmen und müssen keine weitere Sachaufklärung durchführen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Kläger gerichtlich überprüfbare Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend macht oder wenn im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für derartige Verstöße vorliegen.
Im Streitfall konnten die mitgeteilten Vergleichspreise übernommen werden. Die 20 Vergleichspreise, die der Gutachterausschuss mitgeteilt hat, betrafen vergleichbare Immobilien; die Vergleichbarkeit betraf insbesondere das Baujahr, die Wohnfläche und Lage, das Kaufdatum und den Bodenrichtwert. Die Ermittlung eines Durchschnittswerts aus der Preisspanne von 114.000 € bis 254.000 € war nicht zu beanstanden. Es war nicht geboten, den geringsten Wert zu Grunde zu legen.
Hinweise: Erscheint einem Steuerpflichtigen der von den Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichswert zu hoch, hat er die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert mittels eines Gutachtens eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Bausachverständigen nachzuweisen.
Im Einspruchsverfahren kann das Finanzamt den Bescheid auch zum Nachteil des Steuerpflichtigen ändern; man nennt dies Verböserung. Das Finanzamt muss den Steuerpflichtigen aber auf eine geplante Verböserung hinweisen; auf diese Weise hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, den Einspruch zurückzunehmen und damit die Verböserung zu verhindern.
Quelle: BFH, Urteil vom 11.3.2026 – II R 6/23; NWB
